李嘉诚、曹德旺可能说对了！2026年不买房，4年后会庆幸还是后悔？

最近有一个新的逻辑在朋友圈炒的很热闹，起因是，有个老哥分析全球房产市场反复验证的规律，发现： 日本东京核心区房价回到价格高点用了差不多十年； 美国纽约旧金山等核心区域，2016年回到价格高点也正好是十年； 于是就认为我们这边的房子要回到2021年的高点，估计也得十年，也就是2031年左右。 于是不少人就开始争论，现在的买房门槛那么低，再不入手，五年后回到高点，可能又买不起了。还有的人觉得天量库存、人口拐点在那里摆着，宁愿观望。 甚至还有人翻出了李嘉诚曹德旺以前的判断，把他们的观点简化成一句话：不要买房。 但这种解读显然就是误读。他们两个人的逻辑不完全相同，却戳破了过去二十年的神话：买房就能稳赚。 真正看懂了他们的判断，才能回答，2026年，如果不买房的话，五年后到底是会后悔还是庆幸。 首先说说李嘉诚。在周期高点的时候，他就反复强的不赚最后一个铜板。 他也没有否定自住需求，只是说房子和居民的收入严重脱节，投机买房风险大。 如果买来只是自己住，收入能稳定扛住月供，买房就是个好选择。如果还想着投资买房暴富，搞不好就要面临周期反噬。 而曹德旺曾经也多次直言，房子本质就是钢筋水泥，不能创造持续性的产出。 很多有钱人手上几套房，但是刚需又没办法承担高房价，这样一来，很多房子就可能陷入到卖不掉也租不出去的困境，而且拿在手上还得长期承担物业费，维修等各种开支。 所以好几年前，他就劝不要盲目囤房，甚至还曾多次劝自己的妹妹把手上多余的房子卖了，不是让刚需一辈子不要去安家。 把他们的预判放到这两年的市场里，你会发现，预言在一步步兑现。以前人口需求旺盛，房子供不应求。这两年住房总量越来越多，已经没有短缺问题了。只是现在矛盾不是没有房子住，而是存在严重的结构性错配。 以前主力购房人群多，现在的购房主力群体已经在逐年萎缩，人口长期向下，就很难支撑房价普涨。 再说说买房人的心态，以前很多人买房只看能不能付得起首付，贷款利率是不是便宜了。等到住进去以后，才发现自己忽略了长达二三十年的刚性负债——房贷。一旦出现收入下降或者失业等突发情况，月供压力就骤增。 那时候房价持续上涨，很多人觉得月供压力大也不用担心，因为那个时候的上涨价格可以覆盖负债，大不了把房子卖了，还可以留一部分差价在手上，但现在显然已经很难做到了。 所以这也是李嘉诚过去反复强调的风险收益比，也是在提醒大家，不要把全部身家都压在房子上。除了以后的上涨价格很难覆盖负债以外，你拿着房子，还有各项成本支出，比如物业费，维修费，各项损耗等等，这些都是长期支出。而且一旦房价停止上涨的话，这些支出就是纯消耗。 特别是那一些物业差、小区老化、周边没啥配套的一般小区，远郊房，以后需求的人更少，更谈不上价值，以前你觉得它是资产，以后就变成了纯吃钱的负债。 这也正对应了曹德旺说的那句话，多余房产最后变成负担。 那是不是说未来五年都不要去碰房子呢？ 也不是，但买房一定要结合自己的需求。想着靠房子投资跑赢通胀，就当前的格局，五年后你会庆幸自己没有入手。 但如果你确实有孩子上学、想要在城市安家落户的居住需求，再加上本身预算充足，以后的还贷压力也不大，那么现在这个低门槛周期就是个不错的上车机会。 毕竟你等的时间越长，承担的租金成本也越高，而且普通人也不要想着在买房这件事上找到完美的低点，说白了李嘉诚都很难抄底最低。 至于网络上流行的两个说法，要么说大涨，要么说全盘贬值，这种极端显然不符合李老曹老的价值判断。当然，他们也没有给出适合所有人的标准答案，只是说，就他们自己的经验点出一条规律：房子回归居住，不再有投资买房暴富了。 特别

• • 2026-11-16
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